2008年美国楼市经历大灾，大跌四年之后走出一轮十几年牛市。

有人说美国房价爆雷后能涨回去是因为经济发展的好，论增速我国远高于美国，而美国两次房价快速上涨的背景恰恰是经济很不好的时候。这25年以来，美国推动了两次房价上涨，一次是因为2001年互联网泡沫破裂，一次是因为2020年应对口罩问题超发货币放水。

上一篇文章讲美国在互联网泡沫破灭之后如何刺激房地产把房价再推高的。

这篇文章讲美帝次贷危机爆发后是怎么救市的，以及第二个话题我国当年为何发展房地产，是不是房地产挤压了实体经济发展空间，影响了高科技发展？

最后讲我国楼市这次大救市为何没有一鼓作气上涨和房价还能不能涨回来？

美国的救市

美国的次贷爆雷是前期次贷形成泡沫，后期暴力加息造成破裂。

美联储自04年6月开始加息，至2006年6月利息从1%升至5.25%，房贷成本飙升，大量购房者还不起房贷，然后次贷爆发，雷曼爆雷，政府接管两房，房价下降导致更多的房产持有者断供，房价继续大跌，持续四年下降33%，直到2012年触底。

美国救市和我们不一样，美国没有各种限制性，所以不需要走第一步松绑。而我们必须先走第一步，去年九月份这一步走的差不多了，但是第二步迟迟没有走下去。

而美国是直接从第二步开始的。

美国的重心是刺激经济，楼市是在刺激经济中受益，止跌回稳，十几年长牛。

降息，扩表，减税以刺激经济。

美联储从2007年9月开始降息，至2008年12月共降息10次，将利率从5.25%降至0.25%，低利率一直持续到2016年，房价再次恢复到次贷前的水平。

这次楼市恢复之后采取温柔加息，历时三年至到18年12月利息加到2.3%，避免房价遭受冲击。

低利率是对楼市最好的刺激，

上一篇文章讲降息和央行扩表是救楼市的灵丹妙药，这个力度大小直接决定楼市回暖的程度，这次没有搞的太疯狂，所以美国楼市经历四年下降之后筑底，16年就再一次回到次贷前的水平。

房地产不是影响经济发展的障碍

房地产挤压了实体经济发展空间，房地产影响了高科技发展。

不知道是谁刻意扣帽子，好像让房地产完蛋了就能经济大发展一样。

首先房地产提升了居民居住水平，其次房地产弥补了财政需求，这等于分担了实体经济的税收负担，对于影响高科技更是无稽之谈，哪个高科技不需要投资人力物力和财力，而且短期不见成效，如果没有财政的支持怎么发展？

土地财政减轻了制造业和科技的负担，就像早期农业交公粮减轻了工业负担。

可以说过去二十多年制造业突飞猛进与出口退税有关系，高科技日新月异与财政补贴投入有关系。这钱从哪里来？与土地财政和房产相关税收有关系，这二十多年来买房供楼的广大人民是有功的。

如何摆脱房地产？

普通制造业也好，高科技企业也好，只要能成长为国际有竞争力的企业，能够产生更多税收弥补土地财政，房地产就不需要再做支柱产业，什么时候撤销房地产做支柱关键在于制造业和高科技企业什么时候能够挑起大梁，但房地产业兴衰是开发，和房价高低又不是一回事。大规模房地产开发结束对房价是好事，没有增量冲击，又有经济支撑。

为什么去年九月份大救市没有像前两次一样一鼓作气上涨？

从限制方面讲基本上取消完了，目前只有京沪深还保留限购。

从刺激上讲，交易税费和首付比例已经降到历史低位，房贷利率也降到历史低位。

为什么房价还没有反弹？

我认为关键一步迟迟还没有启动，比如大力度降息和货币宽松。非常时期启动楼市应该连续降息100基点以上，去年九月份到现在只有两次降息，共降息35基点，而且中间间隔七个月，这个力度相比前两次连续4-6次的降息力度小很多。

第二信贷审批，松紧度没有明确标准，但是实操会有感觉，这方面没有跟上，而且评估价还在持续下调，如果经历过09实操和现在的实操之后是能够感觉出来的。

第三，美联储虽然在去年9月启动第一轮降息但没有持续，三次降息之后依然维持高息已经七个月。这对我方降息必然有一定的影响，而且美联储到现在都在缩表周期内没有结束。

这次我国房价回调后还能不能涨回来？

从大局角度讲，需要也必须恢复，现在把握的是如何恢复的问题，大局希望用时间去恢复，这是最理想的趋势。

从背景角度讲，我们现在仍处于崛起中的大国，经济修复能力强。

从规律角度讲，美国两次房价上涨的逻辑都是货币推动，我国必然走这一步，现在迟迟没有启动这一步或许有其他因素。

去年美联储第一次降息之前就讲到这个问题，美联储只要开启降息，我方必然有大行动，这次松完刹车之后迟迟没有踩下油门就与美联储暂停降息有关。

现在关注两个时间点，一是美联储第二轮降息开始，二是美联储缩表周期结束。市场普遍预计这个点出现在今年下半年，美联储降息中断在历史上好像还没有过。

这有博弈的因素，比如这次加息没有大菜上桌以至于降息举棋不定，迟迟不降也想着耗垮哪个经济体好有收获，如果是这个原因我反而觉得百年变局提前实现。

对美帝来说收割不成功是要命的事，看懂大国博弈的都清楚意味着什么？大国博弈不算小账，不计一时得失。在前期文章关于中美博弈与楼市关系中讲美帝收割不到就是失败，我方坚守不败就是成功，读懂历史的人都会明白其中逻辑关系。

若如此还担心楼市不能恢复？